房地产凭借其独特的实用价值和投资价值成为财富和地位的象征，成为大众视线的焦点。房地产业作为国民经济的支柱产业之一，对社会稳定、经济安全至关重要。房地产的价格问题现在已经成为街头巷尾热议的一个话题，这显示了房价对百姓日常生活的巨大影响。

      全球经济面临衰退，中国经济增速回落已成定局，在多年宏观调控之下一直桀骜不驯向前狂奔的楼市终于进入了调整期。贷款紧缩，开发商资金困难，房价下跌，断供退房声此起彼伏……

      数据显示，上海上周新房成交量同比下跌两成多，楼市传统旺季“金九”失色，“银十”预期也不乐观。在这样的情况下，开发商应该如何应对？业内人士认为，加快销售进程，回笼资金才是硬道理。

      五年调控

      以2003年作为调控的起始，是因为有关部门开始注意到了房地产行业持续过热的情况，做出了一些适时的政策和措施。

      2005年3月下旬，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”，首次以政治高度稳定房价。同年4月下旬，国务院总理温家宝提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。5月上旬，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。

      密集阵式的组合拳并没有控制房价的攀高，相反宏观调控中出现的新问题引发了新的住房矛盾并拉动了房价的增长。

      2006年5月，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施即“国六条”。六条细则及其随后颁发的众多文件从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。

      2007年元旦刚过，没等农历新年到来，国税总局就下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。而后同年央行6次加息和对第二次购房的诸多限制着实降低了投资性购房对房价的推动力。

      2007年年底，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，2008年1月国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》。极大限度地限制了地产开发商争相“囤地”的局面。

      2008年是奥运年，特殊性不言而喻。不过，“归于理性”已经成为2008年房地产市场的主流走向。我们有理由相信，随着“70/90”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，各收入阶层的界定和相关保障细则的出台，开发企业的理性调整和控制以及投资市场的规范，实现居者有其屋的时间不会很长。

      房价曲线首次下滑

      2008年上半年，随着从严政策的实施，由多年房企主导市场、掌控价格的局势开始遭遇冲击。经济适用房及两限房进入市场，也使得商品房市场在价格预期受到较大的影响。

      日本1990年代房地产危机对我们的启示是：当每一个人都拒绝相信房价会降，那危机到来的时候就不远了。

      据业内人士分析，2008年后宏观情况和大众指向已经非常明确，降价是大势。但众多开发商凭借雄厚的实力在等待政府救市，不相信也不愿相信“奇迹”时代的结束。

      万科作为行业老大，今年却被众企矛头所指。万科2008年首先降价，是策略、是无奈都不重要，它是业内首先应市的企业，随后骂声不绝于耳，但蝴蝶效应已经呈现。

      实际上，在万科之前，已经有楼盘进行价格调整。2005年就成为上海降价先锋的大型楼盘上海康城（查看地图），1月时就打出价格优惠，上海康城四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米，优惠期间有100多人登记购房。

      而几乎在万科促销同时，本市另一家龙头企业绿地集团也向客户以短信形式通知推出部分房源优惠，其优惠幅度达到6万元，接近总房价的10%。

      但我们看到更多的是誓死坚守房价最后一道防线的开发企业。据早报8月统计，调查的20个沪上在售楼盘3个有额外优惠，但没有一个降价。而且口径出奇的一致，市场看好、没有降价。

      “金九”时节绿地集团董事长张玉良(张玉良博客,张玉良新闻,张玉良说吧)在接受媒体采访时透露，绿地集团产品的品质完全可以支撑目前的价格，暂时不会降价。

      时至9月，宏观局势、资金紧张以及市场的浓厚观望情绪都使得力保房价的企业处境变得不乐观。

      房企从未如此艰难

      据悉，目前中国房地产企业中，中小型企业还是占绝对数量的，中小型企业由于规模和融资渠道的局限在价格的制定上回旋余地非常小。降价开盘回笼资金谁都知道是当务之急，但是对于中小地产开发企业来说，就如同被捆住了手脚，想跑也跑不掉。

      今年已经采用过降价策略的楼盘及开发商也不在少数，但除了上述万科等少数几家大型房企外，更多开发商对旗下楼盘降价的事实往往以“具体房源不同、装修标准不同、小区位置楼层不同”等理由进行掩饰，并不承认是直接降价。

      8月底开始，万科从其上海在售的8个楼盘开始促销，包括金色雅筑、花园小城、白马花园、金色里程、燕南园、万科深蓝（查看地图）、四季花城、金色城市。其中白马花园售价相当于开盘价的8.5折，四季花城有9.5折左右优惠，促销力度最大的金色雅筑在综合折扣和总价优惠后，售价相当于打了8折左右。

      与此前地产企业面面相觑的情况相反，上海其他开发商纷纷尾随，而且一个比一个狠，打折、让利，纷纷效仿，操作有难度的中小企业也礼品派发送装修，实在没行动的企业则是被购房客户“别人在打折，你们怎么没降价”的类似问题问得焦头烂额。

      时入“金九”，一年的销售压力如实地摆在每个企业面前，观望、硬挺不能当饭吃，回笼资金、生存下来才是硬道理。