上半年成交量仅占去年成交量1/3

      21世纪不动产上海区域总经理张卫平向记者提供的数据显示，去年整年，上海二手房房量为1700多万平方米，成交套数是19万多套。但是，今年上半年成交面积仅650万平方米，套数73500套。

      “按照惯例，5.6月是房地产传统的旺季，上半年的成交数据，基本上应该是奠定了整年成交量的半璧江山。但是，今年上半年的成交量仅仅是去年的三分之一。”

　　7月成交量比6月再跌3成

      “今年上半年二手房市场的总体情况是，今年1、2月份成交平淡，需求的累积导致3、4月有小幅反弹。5月份又开始萎缩，5月比4月下调近20%，为1.2万至1.5万套。6月进入调整期后，成交量在1万套左右。”汉宇地产总经理施宏睿表示。

      他预计，7月成交量会继续下跌，下跌幅度为在五六月的基础上再下跌20%-30%，成交大约8000到9000套。“今年7月，将是比预计更淡的一个月。”施宏睿表示。

　　观望成主流

      大量有刚性需求的客户都在持币观望。他们对房价回调的希望导致其与上家在房屋价格上的僵持，减缓了成交速度，房价也因为这样的成交萎缩而出现了不同程度的下降。九间伴不动产的总经理季文华表示，“总体上,上海二手房市场仍然是供大于求的，通货膨胀、股市下跌、存款利率不高，导致大量业主持房观望。”

      有大量的刚性需求客户都在持币观望。他们对房价回调的希望导致其与上家在房屋价格上的僵持，减缓了成交速度，房价也因为这样的成交萎缩而出现了不同程度的下降。

　　二手房调整压力大于新房

      另外，对于二手房市场有连贯性牵动的新房市场，在总体成交价格有所下降的情况下，高档住宅还出现了价格上扬。在成交量上，今年新房的成交量大约只有去年同期的40%。由于一手房与新房存在相互替代关系，所以新房的价格下降必定会影响到二手房的定价。新房市场也是供大于求的状态，现在供需比例为1.28比1。

      施宏睿分析，在市场良好期，二手房和新房的成交量大约各占90%和10%，而去年，这一比例调整为二手房75%，新房25%。在今年，这一比例是50%对50%。可见二手房市场在今年的调整期中承受了比新房市场更大的压力。

　　7月 中介公司亏损是必然

      如果说，在刚刚过去的上半年，一些大型的公司通过“一二手联动”等方式还能勉强打平业绩的话，7月份开始，亏损已经是必然。

      “真正严峻的是7月份，7月、8月真正能够体会到冷了。这几月开始，我们也开始尝试代理一手项目，包括分销一些下昂木。这几乎也是所有中介公司在过渡期采用的方法。 即使是大型中介公司，7、8两个月想打平业绩都是不可能的。”福美来不动产董事长胡正华表示。

　　后市：政策决定走向

      对于今年房产市场在下半年的预期，上海福美来不动产总经理胡正华表示，上海由于其国际化大都市的地位，市场受供求关系控制明显，所以上海受宏观影响面比其他城市都要小。

      而施宏睿则预计，宏观调控将是冲击房市的最大因素，其次，人民币汇率上调的话会导致外资外逃，也会冲击房产市场，最后股市中被套牢的资金也将直接影响房市。对于下半年，他还是有信心的，相信在奥运会后，政府就会开始干预房市，公布一系列的新政策。

      季文华指出，前段时间温总理在媒体上说要稳定房地产市场，防止大涨大跌。其实政府的政策导向面是稳定，下半年的市场变化很可能和政策有直接关联。如果有好的政策出台，房价会进一步上升。如果国家政策不出台，那么开发商为了自救就可能采取降价销售，这就会引起房地产市场的波动。由于2005年上海房市已经经历过一个调整期，现在的调整是很正常的周期现象。

      他还认为，上海房地产市场现在85％为刚性自住需求，15％为保值投资。宏观调控由流转税体现出来，而下半年最值得关注的就是物业税的出台。预计上海将对144平方米以上房产征收每年市值0.5%-0.8%的持有税，这将导致投资型客户在压力下跑向市场。