昨日，一幅位于虹口区四平路、天水路占地7800平方米的“蝶恋花”基地Ｄ地块住宅用地昨日在国泰拍卖行被一家上海本地开发商以1400万元底价拍走，每平方米价格仅1794元。整个“蝶恋花”基地实际上分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ４个地块，综合容积率为２．５，买家成功购买后必须整体开发，所以昨日拍卖并未标明D地块具体的容积率，根据上海市中心城区域规划，外环线以内区域的住宅容积率不能超过2.5，按此计算，如果开发商按最大经济效益开发，该幅地块的可建面积为19507.5平方米，楼板价仅为718元/平方米。

      然而，由于地块现状为“毛地”，目前地块上近300户居民的动迁费用才是买家最大的一笔成本，此外还可能涉及到债务问题，因此有业内人士表示，这块地的净价难以简单估算。

底价成交的背后

      这块地名为“虹口区四平路１７１街坊１８０号‘蝶恋花’基地Ｄ地块”。业内人士表示，我国有相关法律规定，土地不能进入拍卖行拍卖，因此此次拍卖的‘蝶恋花’基地Ｄ地块一定是项目公司股权拍卖，很有可能还涉及到相关债务关系。

      据了解，该地块在1992年时就经上海市有关部门批准为“商住两用建设用地”后，由于负责开发的公司发生严重的债务纠纷，整个旧区改造项目停顿。

      根据上海市房地产登记册记载，该地块使用面积为７８０３平方米，批准用途为住宅，土地使用期限是从１９９３年２月２３日到２０６３年２月２２日止。

      记者从拍卖行了解到，昨日在拍卖现场，当拍卖师公布了底价为1400万元之后，仅经过一轮竞拍，就被一家上海本地开发商以底价成交。

      早在今年６月３０日，“蝶恋花Ｄ地块”就已经举行拍卖会，拍卖底价约为１６００万元，但是最终以流拍告终。

      于同一区域的临平路上的瑞虹新城二手房价早已经高达２００００元／平方米左右，而按照拍卖成交价和统计率计算，“蝶恋花”基地D地块的楼板价仅为718元/平方米，一位不愿透露姓名的业内人士称：“地块虽然便宜，但是后期开发成本可能远远不止这些。

      据了解，蝶恋花基地位于四平路、天水路路口，地处内环以内，周边多为建成的住宅小区，基地内尚有较多的老式民房尚未拆迁，而沿着四平路还有一些私人小店开着，另外，由于四平路上的轨道交通１０号线正在施工，蝶恋花基地附近的整体环境较为混乱。

      蝶恋花基地实际上分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ４个地块，Ａ地块占地面积为１．２万平方米，Ｃ地块占地面积约１．１万平方米，都已经“名花有主”，而占地面积１．３万平方米的Ｂ地块目前同样被法院查封。这次拍卖的Ｄ地块来讲，买家成功购买后不能单独开发，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ４个地块必须“统一规划开发”。 “统一规划开发”的诸多限制，可能也成为该地块目前以底价成交的原因之一。

“毛地”的水很深

      而根据上海国泰拍卖行有限责任公司日前发布的拍卖公告显示，这幅土地是受上海市高级人民法院委托拍卖，“现状为毛地”。

      而从上海现行的操作上看，“毛地”出让往往是政府出让土地使用权时，尚未完成对基地内的房屋所有权人和土地使用权人的拆迁补偿安置工作。不得不由中标人先期投入大量资金进行出让地块的拆迁补偿安置工作，“蝶恋花Ｄ地块”就是这样的现状。

      记者从拍卖行处获悉，目前该地块上共有298户居民，目前仅动迁了30余户，要待剩余的260户左右居民动迁后才能进行土地开发。记者咨询了一位具有资深开发经验的港资开发商，他表示，这样的地块并不能从表面的拍卖成交价来判断地块的净值，动迁费用才是未来该地块开发商最大一笔成本。

      “通过拍卖行、二手市场等途径有毛地出售，一般很少有开发商敢拿，‘水太深’。”某开发商表示。

高档公寓左右上海房价 一手住宅跌幅达两成

      上海房价受高档公寓成交影响越来越大。佑威房地产研究中心昨日发布报告显示，6月一手高档公寓（3万元/平方米以上）成交了857套54.56亿元，7月前23天仅成交了148套9.56亿元，只相当于6月份的17.5%。上海一手商品住宅的均价受此影响，从6月的16988元/平方米滑落到12947元/平方米，跌幅达23.8%。

      而一手商品住宅的价格之所以从去年上半年的9940元/平方米，一路上涨至今年上半年的14026元/平方米，其背后主要原因也是受到高档公寓成交的带动。在今年上半年一手商品住宅的成交量只有去年同期一半的情况下，高档公寓的成交量却是去年同期的5倍，今年上半年为2017套，去年同期仅为404套。

      数据显示，在去年上半年成交的404套高档公寓中，港澳台及外籍购买者占了194套，上海本地购买只有181套，外省市的购买者更是只有29套。然而，在今年上半年2017套高档公寓的购买者中，港澳台及外籍购买者却只有159套，上海本地购买者达到了1183套，是去年同期的6.53倍；外省市的购买力增加到了675套，是去年同期的23.27倍。在外省市中，浙江购买者更是从去年的9套增加到了235套，增速达到26倍。