银行：房管部门的“一房多鉴证”导致“一房多贷”

      就在业主维权的过程中,中国工商银行云南省分行营业部昆明城市开发支行(以下简称“城发支行”)向法院申请查封保全了德瀛华府小区的部分地下车库和住房,以填补开发商欠下的巨额贷款空洞,引起了业主的不满。

      业主们质疑的矛头首先指向了银行。

      据了解,2003年6月和10月,德亨公司以德瀛华府住宅项目的土地使用权作抵押,两次向城发支行进行房地产开发贷款共计4500万元。2006年两笔贷款相继到期,德亨公司不能按时归还。

      由于催收、清收效果不理想,城发支行于去年9月对两笔开发贷款进行了起诉,胜诉后,昆明市中级人民法院保全处对德瀛华府的312个地下停车位和25套住房进行了财产保全。

      然而,在这被保全的资产中,有一部分已经被德亨公司卖出,产权应属于业主。对这种不顾业主权益擅自拍卖抵押物的作法,业主们表示了强烈的抗议。

      业主们认为,银行早就知道了德亨公司的骗贷行为,不检讨自己违规放贷、监管失职使德亨公司乘机抽逃、挪用贷款,凭什么反而要无辜的业主们为银行的失职和德亨公司的违法行为埋单?

      早在去年8月,中国工商银行成都内审分局在对个人住房贷款检查时就已经注意到德瀛华府项目的异常情况。检查发现,该项目103笔、7590.8万元个人按揭贷款,存在同一时间、同一网点、同一柜台存入当月应还本息的批量还款情况。

      经过核查,德瀛华府项目多达88笔、金额6541万元个人按揭贷款存在同一住房在贷款时《商品房购销合同》中载明的购房者与目前昆明市房产管理部门备案登记的购房者不一致的问题。

      工行云南省分行营业部据此认为德瀛华府项目存在“一房多卖”、假借私人购房名义恶意套取银行信贷资金的事实,鉴于问题的严重性及复杂性,2007年10月,工行云南省分行营业部向经侦部门报了案。

      但业主们一直被蒙在鼓里。在城发支行办理了按揭贷款的业主李女士说:“即便是两年多没有交房,我们一直是非常诚信地在还贷。但是直到我们开始维权调查后才知道,银行其实早就知道了德亨公司存在的严重问题。”

      李女士说,正常的按揭贷款程序十分严格,购房者必须提交公证处审核公证过的收入证明、户口证明和商品房备案登记等信息,银行工作人员进行一一核实后才能发放贷款。她质疑:“多达88笔假按揭都能顺利办理,如此严密的审核程序只是走个过场吗?”

      业主们认为,“银行不为自己的过错负责,反而利用职能、信息和能力上的优势查封、保全属于业主的财产,只力求自保”,于今年5月起集体停贷。

      这一举动加剧了与银行的矛盾。在工行云南省分行营业部的一份报告中认为,“其目的是将购房风险转嫁给银行”。

      银行显然已经意识到这个问题的严重性:“这些问题牵扯到了十分庞大的客户群和巨额贷款资金,这在昆明房地产行业领域并不多见。如不能得到及时有效的解决和妥善处理,将严重危及到个人信贷资金安全,对发展相类似的个人信贷业务也将产生非常大的负面影响,由此造成的后果和危害将是极其巨大的。”

      在这份报告中,工行并不认为自身存在过失:“贷款档案中均有借款人与公司签订的《商品房购销合同》,且《商品房购销合同》均经过昆明市房地产管理部门的备案登记”。

      工行认为,德瀛华府事件的原因是,“昆明德亨地产开发经营有限公司采取欺诈手段骗取银行贷款,相关政府职能部门未对该公司商品房销售行为进行有效管理,一套住房发出两份甚至3份鉴证单,致使公司一房多卖、重复销售、将房屋拆分销售等问题层出不穷。”

      8月4日和6日,记者两次致电城发支行行长马俊。他认为,“我们在贷款时操作上没有问题”,“我们看到的是真实的备案信息,怎么知道是‘一房多贷’?要知道肯定不会贷给他。”但他拒绝接受当面采访。

　　房管部门:德亨公司利用审批漏洞恶意骗贷

      银行怎么知道是否“一房多贷”?根据昆明市西山区房产局提供的信息,德瀛华府已经售出的住宅为486套。即便只考虑工行的统计数字,一个楼盘1/5的已售房在进行银行贷款后被卖给了第二个人,并在房产部门更改了备案登记,难道没有引起房管部门的任何警觉吗?这也是众多业主一致的追问。

      昆明市西山区房管局相关负责人在接受本报记者采访时说,办理备案更改,无需银行出具还清贷款的证明。按照目前房产部门的退件程序,购房者和房地产商双方都需提交书面申请,说明解除合同、办理注销登记的原因,双方当事人凭身份证明及收件收据到场即可办理。

      这位负责人说,购房后至交房前,购房者申请的按揭贷款属于由开发商担任第三方的阶段性担保贷款。此时由于尚未办理抵押登记手续,房管部门对具体贷款数量、金额及贷款银行等情况并不清楚。

      这位负责人说,由于迟迟不能交房及办证,在两年多的时间内,又发生购房、按揭、退房、再购房、再按揭等多项业务交织在一起,德亨公司未能认真履行阶段性担保的责任,在办理退件过程中,在尚未结清贷款的情况下,再次出售和办理按揭,正是利用这一审批程序的漏洞恶意骗贷。

      对于“一房多鉴证”的质疑,这位负责人说,房管部门登记的信息是惟一的。凡是备案表与房管部门的信息不一致的购房者,可以通过法律途径起诉德亨公司。

      这位负责人认为,“银行部门未能及时提供相关信息,直至今年6月才向相关部门反映,造成了骗贷行为的进一步升级。”

      “工行去年便对虚假贷款有所察觉,但因为其时德亨公司还能按时统一还贷,因此并未深究。直到今年2月起,由于公司财力不足停止还贷,加之部分真正购房人开始拒绝还贷,这件事才浮出水面。”这位负责人提供的一份报告中说。

      “不该由无辜的购房者埋单”

      粗略估算,德亨公司在德瀛华府项目上至少赢利1亿元。那么多银行贷款、购房资金到哪里去了?

      已经查实的是,德亨公司挪用了部分资金在云南兰坪投资酒店项目血本无归,导致资金链断裂。由于法定代表人谭奕明等5人因涉嫌故意骗贷日前已被正式批捕,进一步的信息有待经侦部门查证。

      目前,德亨公司由董事长姜清阳出面接管工作。姜清阳在接受记者采访时说,2005年以后他就没有过问过公司的业务,谭奕明“做的事情我不太清楚”,“我有时候说他,他不听,我就不管了。”

      “即便是现在验收交房,德亨公司也要面临高达5000万的逾期交房违约金。”有业主担心德亨公司会申请破产,德瀛华府成为真正的“烂尾楼”,这样,数百户业主的购房款将瞬间化为乌有。

      姜清阳表示,完成工程收尾大约还需2000万元,德亨公司还拥有部分债权,自己会全力以赴收拾残局,盘活资产,全额用于“优先保证工程完工,让业主们尽早搬进新居。”

      但业主们却十分担心这只是一张“空头支票”。

      “在银行、房管部门、德亨公司这个链条上,我们的权益被摆在了最末端。”业主张波说,“银行、建筑商都在盯着,盘活的那些资产,还不够几家银行填补空洞,何况银行有先天的优势?”

      “银行暂未收回的贷款共计1.2亿,而400余户购房者的房款近4亿元,两者损失相较,孰轻孰重?”业主们十分希望有关部门出面主持全局:“几年来,没有哪一个单位和部门真正监管过德亨公司,资金抽逃一空,有谁过问过?虚假按揭、一房多卖、重复销售、骗贷、一房多鉴证,这一系列的问题难道要我们这些最无辜的购房者埋单吗?”